Aidat Artış Sınırı 2027: Aidat Zammı En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Kat Mülkiyeti Kanununda 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren değişiklikle apartman ve site aidatlarının artışına yasal bir sınır getirildi. Yeni kurala göre mevcut bir işletme projesi varsa, yöneticinin hazırlayacağı yeni (geçici) işletme projesindeki tutar, her yıl bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını geçemez. 2026 yılı aidatları için bu oran %25,49‘dur; 2027 yılı aidatlarına uygulanacak oran Kasım 2026 sonunda ilan edilecektir. Aynı değişiklikle işletme projesinin en geç üç ay içinde kat malikleri genel kurulunda onaylanması da zorunlu hâle geldi.

Bu yazıda aidat artış sınırının tam olarak neyi kapsadığını, yöneticiyi ve genel kurulu nasıl bağladığını, 2026 ve 2027 için uygulanacak oranı, işletme projesinin artık nasıl onaylanacağını, aidat artışına nasıl itiraz edileceğini ve aidatı ödenmeyen dairelerde neler yapılabileceğini Kat Mülkiyeti Kanununun güncel metni üzerinden açıklıyorum.

Aidat Artış Sınırı Nedir?

7579 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 37. maddesine eklenen hüküm şöyledir:

“Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak (…) Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve (…) kat malikleri kuruluna sunulur.” (KMK m. 37)

Yani yürürlükte bir işletme projesi bulunan apartman veya sitede yönetici, yeni dönem için hazırlayacağı geçici projede aidatı en fazla yeniden değerleme oranı kadar artırabilir. Örneğin aylık aidatı 2.000 TL olan bir dairede, 2026 yılı için hazırlanan geçici projede aidat en fazla 2.509,80 TL olarak öngörülebilir (2.000 TL × %25,49 artış).

Sınır Kimi Bağlar: Yönetici mi, Genel Kurul mu?

Kanun metni sınırı açıkça geçici işletme projesine, yani yöneticinin hazırlayıp kat malikleri kuruluna sunduğu projeye koymuştur. Aynı maddeye göre proje, kat maliklerine bildirildikten sonra en geç üç ay içinde genel kurulda “aynen veya değiştirilerek” kabul edilir.

Bu nedenle:

• Yönetici, kendi hazırladığı geçici projede yeniden değerleme oranını aşan bir artış öngöremez.
• Kat malikleri kurulu ise projeyi değiştirerek kabul etme yetkisine sahiptir. Genel kurulun, örneğin zorunlu bir onarım veya asansör yenilemesi gibi giderler için oranın üzerinde bir bütçe onaylayıp onaylayamayacağı kanunda açıkça düzenlenmemiştir ve uygulamada tartışmalıdır.

Kısacası “aidat hiçbir koşulda yeniden değerleme oranından fazla artamaz” ifadesi kanunun metnini tam yansıtmaz. Kesin olan, yöneticinin tek başına bu oranın üzerinde artış yapamayacağıdır. Genel kurulun oranı aşan kararlarına karşı ise aşağıda anlatılan iptal davası yolu açıktır.

2026 ve 2027 Aidat Artış Oranı

Yeniden değerleme oranı, her yıl ekim ayı itibarıyla yurt içi üretici fiyat endeksindeki ortalama artışa göre hesaplanır ve Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğiyle kasım ayında ilan edilir.

2027 oranı ilan edildiğinde bu tabloyu güncelleyeceğim. Yöneticilerin 2027 için hazırlayacakları geçici projelerde bu oranı beklemeleri, kat maliklerinin de yeni projedeki artış oranını bu oranla karşılaştırmaları gerekir.

İşletme Projesi Artık Nasıl Onaylanır?

7579 sayılı Kanunla işletme projesi sistemi de değişti:

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar.
• Projede bir yıllık tahmini gelir ve giderler, giderlerden her kat malikine düşecek tahmini pay ve her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarı gösterilir.
• Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.
• Bildirimden sonra en geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Değişiklikten önce yöneticinin hazırladığı proje, kat maliklerine bildirildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşiyordu. Bu hüküm kaldırıldı; artık projenin kesinleşmesi için genel kurul kararı gerekir. Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılmaya devam eder; bu, ödenmeyen aidat için yapılan icra takibinde itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır.

Toplu yapılarda (sitelerde) yönetim planının bu kurallara aykırı hükümleri uygulanmaz (KMK m. 70).

Aidat Artışına Nasıl İtiraz Edilir?

• Genel kurulda: Toplantıya katılan kat maliki artışa aykırı oy verir ve aykırılığın sebebini karar defterine yazarak imzalar (KMK m. 32).
• İptal davası: Kat malikleri kurulu kararına karşı, toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz (KMK m. 33).
• Yönetici sınırı aşarsa: Yöneticinin yeniden değerleme oranını aşan geçici projesi kanuna aykırıdır. Kat maliki bu durumda genel kurulda itiraz edebileceği gibi, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlığa bakan sulh hukuk mahkemesine de başvurabilir (KMK ek m. 1).

Kiracı aidat artışına itiraz edebilir mi? İptal davası hakkı kanunda kat maliklerine tanınmıştır. Kiracı ise artışa ilişkin itirazını ev sahibine iletmelidir; kiracının aidattan sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK m. 22).

Aidat Ödenmezse Ne Olur?

• Gecikme tazminatı: Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m. 20).
• Dava ve icra takibi: Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, ödemeyen kat maliki hakkında dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (KMK m. 20).
• Kiracının sorumluluğu: Bağımsız bölümde kira sözleşmesi veya oturma hakkıyla oturanlar da aidat borcundan kat malikiyle birlikte sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m. 22).
• Kanuni ipotek: Borç bu yollarla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için borçlu kat malikinin bağımsız bölümüne diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (KMK m. 22).

Hukuki Destek

İşletme projesinin usulüne uygun hazırlanmaması, genel kurul kararlarının iptali, aidat alacaklarının icra yoluyla tahsili ve yönetim planı uyuşmazlıkları kat mülkiyeti uyuşmazlıkları kapsamındadır. Bu dosyalarda Türkiye’nin her yerinden gelen başvurularda hukuki destek veriyorum. Değerlendirme için iletişim sayfası üzerinden bana ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular