Ticari kira sözleşmesi, bir işyerinin yalnızca hangi bedelle kullanılacağını değil; işletmenin faaliyet alanını, maliyetlerini, yatırım planını ve taşınmazdan çıkış koşullarını da belirler. Bu nedenle matbu bir metnin imzalanmasıyla yetinmek yerine, kiralananın ve yürütülecek faaliyetin özelliklerine göre hazırlanmış açık bir sözleşme kurulması önem taşır.

Kiralananın hukuki ve fiilî durumu incelenmelidir

Sözleşme imzalanmadan önce kiraya verenin taşınmaz üzerindeki hakkı ve sözleşme yapma yetkisi kontrol edilmelidir. Tapu kaydı, temsil yetkisi, varsa vekâletname ve birden fazla malik bulunması hâlinde gerekli onaylar incelenmelidir. Kiralananın adresi, bağımsız bölüm numarası, eklentileri, otopark veya depo gibi kullanım alanları sözleşmede açıkça gösterilmelidir.

Planlanan faaliyetin imar durumu, yönetim planı, ruhsat koşulları ve ilgili idari düzenlemeler bakımından o yerde yürütülüp yürütülemeyeceği de araştırılmalıdır. Restoran, klinik, eğitim kurumu, mağaza veya üretim tesisi gibi faaliyetlerde alınması gereken izinler farklılaşabilir. Gerekli ruhsatın alınamaması riskinin hangi tarafa ait olduğu ve bu durumda sözleşmenin nasıl sona erdirilebileceği önceden düzenlenmelidir.

Teslim durumu ve demirbaşlar kayıt altına alınmalıdır

Kiralananın teslim tarihi ile teslim anındaki durumu yazılı bir tutanakla belirlenebilir. Sayaç değerleri, teslim edilen anahtar sayısı, tesisatların durumu, mevcut hasarlar ve taşınmazla birlikte bırakılan demirbaşlar tutanağa eklenebilir. Gerekli görülürse bu kayıtlar fotoğraflarla desteklenebilir.

Kiralananda tadilat yapılacaksa projenin kapsamı, izinleri kimin alacağı, masrafların hangi tarafça karşılanacağı ve sözleşme sonunda yapılan değişikliklerin sökülüp sökülmeyeceği açıkça kararlaştırılmalıdır. Kiracının yaptığı yatırımın kira bedeline mahsup edilmesi veya belirli bir kira muafiyeti tanınması öngörülüyorsa tutar ve süre belirsiz bırakılmamalıdır.

Kira bedeli ve yan giderler ayrılmalıdır

Kira bedelinin tutarı, ödeme günü, banka hesabı ve ödeme açıklaması sözleşmede gösterilmelidir. Bedelin net veya brüt olması ile katma değer vergisi, stopaj ve diğer mali yükümlülüklerin nasıl karşılanacağı somut ilişkiye göre açıklığa kavuşturulmalıdır.

Aidat, ortak alan giderleri, elektrik, su, ısıtma, sigorta, emlak vergisi ve esaslı onarım masraflarının tamamı aynı hukuki nitelikte değildir. “Bütün giderler kiracıya aittir” şeklindeki genel ifadeler yerine hangi giderin hangi tarafça karşılanacağı ayrı ayrı belirtilmelidir.

Kira artışı kanuni sınırlara uygun olmalıdır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki sınırlara tabidir. Tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise tüketici fiyat endeksindeki değişimin yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de kira bedelinin belirlenmesinde gündeme gelebilir.

Kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlenmesi düşünülüyorsa Türk Borçlar Kanunu’nun yanında dövizle sözleşmelere ilişkin kambiyo mevzuatı da ayrıca değerlendirilmelidir.

Güvence ve kefalet hükümleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvencenin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde bankada tutulmasına ilişkin özel bir yöntem öngörülmüştür.

Üçüncü bir kişinin kefaleti alınacaksa kefilin sorumluluğunun türü, azami miktarı ve süresi belirlenmelidir. Gerçek kişi kefiller bakımından el yazısıyla belirtilmesi gereken unsurlar ve kanunda öngörülen durumlarda eş rızası gözden kaçırılmamalıdır. Şekle aykırı bir kefalet hükmü, ihtiyaç duyulduğunda beklenen hukuki korumayı sağlamayabilir.

Kullanım amacı, devir ve alt kira

Kiralananın hangi ticari faaliyet için kullanılacağı açıkça yazılmalıdır. Faaliyet konusunun değiştirilmesi, tabela kullanımı, ortak alanlardan yararlanma, çalışma saatleri ve yönetim planına uyum gibi konular işletmenin günlük faaliyetlerini doğrudan etkileyebilir.

İşyeri kirasının üçüncü kişiye devredilmesi veya alt kiraya verilmesi ihtimali de sözleşme kurulurken ele alınmalıdır. İşletme devri, şirket birleşmesi veya grup şirketlerinin aynı taşınmazı kullanması gibi durumlarda sözleşmedeki devir hükümleri ayrıca önem kazanır.

Sözleşme süresi kendiliğinden tahliye sağlamaz

Belirli süreli kira sözleşmesinde başlangıç ve bitiş tarihlerinin yazılması, kira ilişkisinin bitiş tarihinde her durumda kendiliğinden sona ereceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânı kanunla sınırlandırılmıştır.

Gereksinim veya yeniden inşa nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü farklı koşullara tabidir. Bu kurumların her biri kendi şartları ve süreleri içinde değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdünde tarih önemlidir

Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlendiği tahliye taahhüdünün geçerliliği özel şartlara bağlıdır. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, yazılı olması ve tahliye tarihinin belirlenebilir şekilde gösterilmesi gerekir.

Taahhüde dayanılarak başlatılacak icra takibi veya açılacak dava bakımından kanuni sürelerin geçirilmemesi önemlidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan veya teslimden önce düzenlenen taahhütler geçerlilik tartışmasına konu olabilir.

Bildirim ve belge düzeni kurulmalıdır

Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması; teslim, ayıp, onarım ve tadilat bildirimlerinin ispatlanabilir yöntemlerle iletilmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir. Tarafların tebligat adresleri ve adres değişikliklerinin bildirilme yöntemi sözleşmede gösterilmelidir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır.

Arabuluculuk sürecinin bulunması; tahliye taahhüdü, ihtar veya fesih bildirimi gibi işlemlere bağlı kanuni sürelerin önemini ortadan kaldırmaz. Hak kaybı yaşanmaması için uyuşmazlığın türü ve uygulanacak süreler somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Ticari kira sözleşmesinde amaç, olası her uyuşmazlığı uzun hükümlerle öngörmek değil; işletme açısından önemli riskleri doğru tespit ederek tarafların hak ve yükümlülüklerini anlaşılır biçimde düzenlemektir.

Taşınmazın niteliği, faaliyet alanı, yapılacak yatırım ve tarafların ticari ihtiyaçları değiştikçe uygun sözleşme içeriği de değişir. İmza öncesinde hukuki, teknik ve mali incelemenin birlikte yürütülmesi, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların ve öngörülmeyen maliyetlerin azaltılmasına katkı sağlar.

Her kira ilişkisi, sözleşme hükümleri ve somut olayın özellikleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Ticari Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilecek Noktalar