Kira Avukatı

Mersin’de kira avukatı olarak ev sahiplerinin ve kiracıların kira artışı, kira tespiti, tahliye, ödenmeyen kira alacakları ve depozito iadesi gibi uyuşmazlıklarında arabuluculuktan icra takibine ve dava sürecine kadar destek veriyorum. Kira uyuşmazlıklarında süreler ve usul kuralları belirleyicidir; bir ihtarnamenin geç gönderilmesi ya da tahliye taahhüdünün yanlış düzenlenmesi, hakkın bir yıl boyunca kullanılamamasına yol açabilir.

Kira Avukatı Hangi Konularda Destek Verir?

• Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
• Kira artış oranı uyuşmazlıkları ve kira tespit davası
• Kiracı tahliye davası ve icra yoluyla tahliye
• Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi ve alacak davası
• Depozito (güvence bedeli) iadesi
• Kiralananın hasarlı teslimi ve tazminat talepleri
• Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreci

Kira Artışı Ne Kadar Olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa da bu sınırın üzerindeki kısım geçersizdir.

Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde ve her beş yıllık dönemin sonunda ise yeni kira bedeli; hâkim tarafından endeks sınırı uygulanmadan, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu nedenle uzun süreli kiralarda kira tespit davası özellikle önemlidir.

Kira Tespit Davası

Taraflar yeni kira bedelinde anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir. Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yeni dönemde kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirilmiş olması hâlinde, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Ayrıntılar için kira tespit davası sayfasına bakabilirsiniz.

Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): Kiracıya verilen en az otuz günlük süre içinde kira ödenmezse sözleşme feshedilebilir; icra yoluyla tahliye de istenebilir.
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin iki kez ödenmemesi nedeniyle yazılı ihtar verilmesi.
• Tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verdiği tahliye taahhüdü.
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım gereksinimi.
• Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen malikin gereksinimi.
• On yıllık uzama süresinin dolması: Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Her tahliye sebebinin kendine özgü süreleri vardır. Örneğin ihtiyaç ve tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde sürelerin kaçırılması, sözleşmenin bir yıl daha uzamasına neden olur. Ayrıntılar: kiracı tahliye davası.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespiti, tahliye, alacak gibi) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları tarafından imzalandığında ilam niteliğinde belge sayılabilir. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağıyla dava açılır. Kira alacağının icra takibi ve icra yoluyla tahliye ise zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir.

Ödenmeyen Kira ve İcra Yoluyla Tahliye

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, dava açmadan önce icra dairesinde ödeme ve tahliye emriyle takip başlatabilir. Kiracı süresi içinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse, icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir. Yazılı ve süresi gelmiş bir tahliye taahhüdü varsa, bu taahhüde dayanarak da icra yoluyla tahliye istenebilir. Ödenmeyen kira alacağı için başlatılacak takibin türü ve süreleri doğru seçilmelidir.

Depozito (Güvence Bedeli) İadesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence bedelinin, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılması gerekir. Kiralanan hasarsız teslim edildiğinde güvence bedeli iade edilmelidir; kiraya veren hasar veya ödenmemiş borç iddia ediyorsa bunu somut olarak ortaya koymalıdır. Teslim sırasında kiralananın durumunun fotoğraflarla ve tutanakla belgelenmesi, bu uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Mersin’de Kira Davaları Nasıl Yürütülür?

Kira ilişkisinden doğan davalara sulh hukuk mahkemeleri bakar. Kiralanan Mersin’deyse dava Mersin sulh hukuk mahkemelerinde; Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur veya Mut gibi ilçelerdeyse ilgili ilçe mahkemesinde görülebilir. Dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk başvurusu arabuluculuk bürolarına yapılır. İcra yoluyla tahliye ve kira alacağı takipleri ise icra dairelerinde başlatılır.

Mersin dışında yaşayan ev sahipleri için süreç vekil aracılığıyla yürütülebilir; belgeler elektronik ortamda iletilebilir ve dosya takibi UYAP üzerinden yapılır.

Kira Sözleşmesi İmzalarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi açıkça yazılmalı; ödemeler banka yoluyla yapılmalıdır.
• Kiralananın teslim anındaki durumu, demirbaşlar ve sayaç bilgileri tutanakla belgelenmelidir.
• Aidat, vergi ve onarım giderlerinin kime ait olduğu belirtilmelidir.
• Tahliye taahhüdü, sözleşmeyle aynı anda değil, kiralananın tesliminden sonra ayrı bir belgeyle alınmalıdır; aksi hâlde geçersiz sayılabilir.
• Güvence bedelinin tutarı ve nasıl muhafaza edileceği yazılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Uyuşmazlığınız İçin Değerlendirme Alın

Kira artışı, tahliye, ödenmeyen kira veya depozito konusundaki uyuşmazlığınızda sürelerin kaçırılmaması ve doğru yolun seçilmesi için iletişim sayfası üzerinden bana ulaşabilirsiniz.