Gayrimenkul Avukatı

Ev, arsa, dükkân ya da tarla; bir taşınmaz çoğu zaman kişinin en değerli varlığıdır ve bu nedenle taşınmaz uyuşmazlıkları hem ekonomik hem de duygusal açıdan ağır sonuçlar doğurur. Mersin’de gayrimenkul avukatı olarak; tapu iptali ve tescil davalarında, ortaklığın giderilmesinde, kira ve tahliye uyuşmazlıklarında, kat mülkiyeti sorunlarında, taşınmaz alım satımında ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin haklarının korunmasında hukuki destek veriyorum. Taşınmaz davalarında süreler, dava şartları ve yetkili mahkeme gibi usul kuralları belirleyicidir; doğru ilk adım, sürecin uzunluğunu ve sonucunu doğrudan etkiler.

Gayrimenkul Avukatı Hangi Konularda Destek Verir?

• Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması ve diğer nedenlerle tapu iptali ve tescil davaları
• Miras veya ortak alım yoluyla paylı hâle gelen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi
• Kira sözleşmeleri, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi
• Apartman ve sitelerde aidat, ortak alan ve yönetim uyuşmazlıkları
• Taşınmaz alım satımında hukuki inceleme, satış vaadi ve kapora uyuşmazlıkları
• Kat karşılığı inşaatta müteahhidin gecikmesi, eksik ve ayıplı işler
• Haksız işgal nedeniyle el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri
• Kamulaştırma bedeline itiraz ve kamulaştırmasız el atma davaları

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu kaydı ile gerçek hak durumunun uyuşmadığı hâllerde tapu iptali ve tescil davası açılır. En sık karşılaşılan örnekler; mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış gibi göstererek devretmesi (muris muvazaası), vekâletnameyle yapılan işlemlerde vekilin yetkisini kötüye kullanması, işlem ehliyeti bulunmayan birinin yaptığı devirler ve hile ya da korkutma ile yapılan satışlardır. Bu davalarda tapu kayıtları, resmî senetler, banka hareketleri ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilir. Ayrıntılar için tapu iptali ve tescil sayfasına bakabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu ve paydaşların taşınmazın kullanımı ya da satışı konusunda anlaşamadığı durumlarda her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse bölerek, mümkün değilse satışa çıkararak ortaklığı sona erdirir. Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Miras yoluyla çok sayıda kişiye geçen taşınmazlarda bu süreç sıklıkla gündeme gelir. Ayrıntılar için ortaklığın giderilmesi sayfasına bakabilirsiniz.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar gayrimenkul davalarının en yoğun alanıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise yeni kira bedeli hakkaniyete göre mahkemece belirlenebilir. Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: kira borcunun ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım ile iki haklı ihtar bunların başında gelir. Her sebebin kendine özgü süreleri vardır.

Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve kira bedelinin tespiti ile tahliye taleplerinin önemli bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Ayrıntılar için kira avukatı, kira tespit davası ve kiracı tahliye davası sayfalarına bakabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti ve Site Uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde aidatların ödenmemesi, ortak alanların kişisel amaçla kullanılması, yönetim planına aykırı faaliyetler, izinsiz tadilatlar ve yönetim kurulu kararlarına itirazlar sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bu uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Ödenmeyen aidatlar için icra takibi yoluna da gidilebilir. Ayrıntılar için kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sayfasına bakabilirsiniz.

Taşınmaz Alırken ve Satarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmî işlemle geçerli olur; tapu dışında adi yazılı sözleşmeyle yapılan satışlar mülkiyeti geçirmez. Satış vaadi sözleşmeleri de noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Satın almadan önce tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler, imar durumu ve yapı kullanma izni, kat mülkiyetine geçilip geçilmediği ve taşınmaz üzerinde süren bir dava olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Kapora ve cayma bedeli uyuşmazlıklarında, ödemenin hangi amaçla yapıldığının yazılı olarak belirlenmesi sonucu değiştirir. Tapuda gerçek satış bedelinin altında bedel gösterilmesi ise hem vergi hem de ileride açılabilecek davalar bakımından alıcı ve satıcıyı risk altına sokar.

Kat Karşılığı İnşaatta Arsa Sahibinin Hakları

Mersin’de pek çok bina, arsa sahibinin arsasını müteahhide belirli daireler karşılığında vermesiyle yapılır. Müteahhidin inşaatı geciktirmesi, projeyi yarım bırakması, teknik şartnameye aykırı ya da eksik iş yapması ve arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri zamanında teslim etmemesi en sık yaşanan sorunlardır. Arsa sahibi bu durumlarda gecikme cezası, eksik işlerin bedeli ve koşulları varsa sözleşmenin feshi ile müteahhide devredilen payların iadesini talep edebilir. Sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması ve tapu devirlerinin inşaatın ilerlemesine bağlanmış olması arsa sahibinin elini güçlendirir. Proje geliştiren şirketler ve yatırımcılar için gayrimenkul yatırım ve geliştirme sayfasına bakabilirsiniz.

Haksız İşgal, Ecrimisil ve Kamulaştırma

Taşınmazınız izniniz olmadan kullanılıyorsa el atmanın önlenmesi davasıyla müdahalenin sona erdirilmesini, ecrimisil talebiyle de kullanım karşılığı bir bedel istenmesini sağlayabilirsiniz. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın tamamını tek başına kullanması da belirli koşullarda ecrimisil talebine konu olur.

Taşınmazı kamulaştırılan malikler, anlaşma sağlanamadığında idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında bedelin düşük belirlendiğine itiraz ederek taşınmazın gerçek değerinin tespitini isteyebilir. İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza el atması hâlinde ise kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel veya tazminat istenebilir.

Miras Yoluyla Gelen Taşınmazlar

Mirasbırakanın ölümüyle taşınmazlar mirasçılara elbirliği mülkiyetiyle geçer. Tapuda intikal yapılması, mirasçılar arasında paylaşım ya da ortaklığın giderilmesi, mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirlerin muris muvazaası veya tenkis davasıyla sorgulanması bu dönemde karşılaşılan başlıca konulardır. Miras süreçleri için miras hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Mersin’de Gayrimenkul Davaları

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu nedenle Mersin’deki bir taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil davası, davacı başka bir şehirde yaşasa da Mersin’deki asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti davaları ise sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Tarsus, Erdemli, Silifke, Mut ve Anamur gibi ilçelerdeki taşınmazlar için o ilçenin mahkemeleri yetkilidir. Mersin’de yazlık sitelerde kat mülkiyeti sorunları, kıyı bölgelerindeki kira uyuşmazlıkları, kat karşılığı inşaatlar ve miras yoluyla paylı hâle gelen tarım arazileri en sık karşılaşılan dosyalardır. Başka şehirde ya da yurt dışında yaşayan malikler için süreç vekâletnameyle buradan yürütülebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Taşınmaz Uyuşmazlığınız İçin Değerlendirme Alın

Tapu, kira, ortak mülkiyet, kat karşılığı inşaat ya da satın almayı düşündüğünüz bir taşınmaz hakkında değerlendirme almak için iletişim sayfası üzerinden bana ulaşabilirsiniz.